1997年,亚马逊创始人贝索斯在给股东的第一份信中提到:企业所有的决策都是为了长期价值。正是基于长期价值的追求,亚马逊成长为一家市值超万亿美元的超级公司。

此后二十年,贝索斯的长期价值理念被大众广泛传播。在中国,越来越多公司正在成为这一理念的实践者,比如刚刚在港股上市的的德商产投服务。

从过去几年看,深耕川渝地区的德商产投服务一直在基于企业的长期价值进行业务布局。

一方面,德商产投服务通过多元化布局,降低了传统物业管理服务的收入占比,使其收入结构更加均衡,抗风险能力大幅提升。

另一方面,德商产投服务依托数字化能力,以及打造的福流荟全周期高阶服务体系,为客户持续提供高标准服务,并推动业务向第三方扩张。

也正因此,在房地产开发企业销售普遍承压,物业管理服务行业原有增长逻辑面临更迭的当下,德商产投服务的优势却愈发凸显,公司正驶入发展快车道。

在整个物业管理服务公司股票普遍表现不佳的大背景下,德商产投服务于1月6日公告超额配股权被部分行使,这在一定程度上显出市场对公司价值的认可,也为德商产投服务后续的资本市场之路开了一个好头。

房企销售承压,发力“大物管”成为行业共识

2021年以来,中央和地方针对房地产调控的政策密集出台。特别是7.22会议后,中央各部委积极表态稳定市场,叠加信贷环境收紧,购房者置业节奏放缓,市场预期转变,全国房地产市场迅速降温。

在此背景下,全国商品房销售数据走出了先高后低的“抛物线”,2021年三季度更是开始负增长。

具体来看,根据统计局数据,1月至3月全国商品房销售额约3.84万亿元;4月至6月全国商品房销售额约5.45万亿元;7月至9月全国商品房销售额约4.19万亿元;10月至11月全国商品房销售额约2.69万亿元。

从增速上看,1月至3月全国商品房销售额同比增长88.5%;1月至6月全国商品房销售额同比增长38.9%;1月至9月全国商品房销售额同比增长16.6%;1月至11月全国商品房销售额同比增长8.5%。

比起房企销售额承压,更让投资者担心的是,在“房住不炒”的大背景下,过去开发商通过不断加杠杆,保持高速增长的长期逻辑被彻底掐灭。

房地产开发企业短期销售额下滑,长期高速增长逻辑生变。对于物业管理服务行业来讲,这也意味着过去那种依靠承接房地产开发企业的交付面积增长,带来在管面积和收入高速增长的时代已经过去。

2021年下半年,港股市场物业管理服务公司的股价表现,也侧面印证了这一点。根据东方财富数据,恒生物业服务及管理指数从2021年7月高点至12月30日,下跌超过50%。

在此背景下,发力“大物管”正在成为物业管理服务行业的共识。简单来说,物业管理服务公司在布局住宅物业管理服务业务的同时,开始加速探索社区增值服务业务,布局商业写字楼管理、公共建设和城市服务等领域。

从数据看,2020年6月30日至2021年6月30日,物业管理服务领域龙头公司碧桂园服务的物业管理服务收入占比从63.18%下降至44.74%。在港股市场上,其他物业管理服务公司的传统物业管理服务收入占比也均有不同程度的下滑。

至此,物业管理服务行业正在迎来新的发展周期。

多元化布局,推动德商产投服务稳健增长

如今,越来越多物业管理服务公司加速探索各种增值服务业务。比如,刚刚在港股上市的的德商产投服务。

从目前看,得益于此前与德商置业集团长期的协同发展,德商产投服务在增值服务业务方面已经积累了丰富的经验。2018年到2020年,公司的增值服务业务收入从3381.1万元增长到6648.7万元。

其中,业主增值服务业务增速颇为亮眼。同期,公司相关业务收入从485.2万元增长到1072.1万元。考虑到中高端物业社区对于增值服务的需求,较普通物业社区对增值服务的需求更大,公司业主增值服务业务的占比还有很大的提升空间。

与此同时,德商产投服务还具备全链条商业运营服务能力。目前,公司的商业运营服务涵盖策划、招商、运营、销售等多个环节。

在商业项目策划层面,德商产投服务可以提供项目前期规划、商业策划、协助市场拓展策划等服务;在商业项目招商层面,公司为自身商业项目、拓展类商业项目,分别提供招商管理、前期介入等多项服务;在商业项目运营层面,公司为自身商业项目、拓展类商业项目,分别提供运营管理、前期介入等多项服务。

最后,在商业项目销售上,德商产投服务拥有全渠道销售能力的销售团队,可以代替传统二手房销售,更好地服务于大宗销售。

随着在非住宅领域的服务经验不断积累,德商产投服务也正在发力写字楼、商场及街区和工业产业园等大物管领域,推动在管面积、收入规模的高速增长。

招股书显示,2018年至2020年,德商产投服务通过为写字楼、商场及街区和工业产业园提供服务赚取的收入从1885万元增长至3364.1万元;同期,公司的在管面积从11.08万平方米增长至219.6万平方米。

考虑到川渝地区商业运营市场空间巨大,未来德商产投服务在商业运营服务上的表现值得期待。

在多元化发展思路的推动下,德商产投服务收入来源变得更加均衡。体现至数据层面,截至2021年5月31日,德商产投服务物业管理服务收入占比为51.6%,增值服务收入占比为48.4%。

收入来源更加均衡,也从侧面证明了在发力“大物管”层面,德商产投服务走在了行业前列。

以高标准服务理念为根基,长期竞争优势凸显

在多元化布局的基础上,德商产投服务还依托高标准服务理念,持续提升公司的长期竞争力。具体来看,德商产投服务高标准服务理念,主要体现在以下几个方面:

首先,依托数字化能力,德商产投服务的服务理念和能力正在不断进阶和变革。

过去几年,德商产投服务以物联网、大数据、人工智能等新技术为依托,构建福智云智慧服务平台,其中包含管理平台、服务平台和经营平台三大子平台,从信息化管理、数字化运营、智慧化服务、互联网场景搭建,逐步深入到精细化领域,细致入微的涵盖业主生活服务全场景。

在这个过程中,公司以生态形式向外开发,从而打造全产业链的互联网生态圈,在减能增效、提升客户满意度、降低管理成本、提高企业经营能力方面发挥出数字平台的显著价值。

其次,德商产投服务通过打造福流荟全周期高阶服务体系,为客户持续创造美好福流生活。

公开资料显示,德商产投服务的福流荟全周期高阶服务体系,是立足于天玺、天骄、天悦三大奢宅体系基础上,对高阶客户群体进行全方位研究,导入先进理念、整合优势资源、制定一流标准。公司开发出包括福流空间、福流服务及福流乐活等三大服务体系,覆盖从置业、家装到入住的全周期,全面支撑起德商美好福流生活的底层逻辑。

在数字化技术和高标准服务体系的加持下,过去几年,德商产投服务的收入规模增速均远远领先于其深耕的川渝地区。

体现在数据上,2018年至2020年,德商产投服务的营收从6396.4万元增加至1.27922亿元,年复合增长率超41.4%;2015年至2020年,川渝地区物业管理服务公司的总收益从312亿元增加至551亿元,年复合增长率为12.0%。

在业绩高速增长的同时,德商产投服务凭借过硬的专业能力,也曾多次获得行业机构的认可。

根据中指研究院数据,2020年,德商产投服务被评为“中国西部物业服务企业综合实力TOP19”、“成都市物业服务企业综合实力TOP6”;2021年,德商产投服务荣膺“中国物业服务百强企业TOP54”、“中国物业服务市场化运营领先品牌企业”等奖项。

长期来看,在“房住不炒”背景下,德商产投服务通过多元化布局思路,以及精益求精服务理念的支撑下,有望在物业管理服务行业的下半场取得不错的成果。